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下半年REITs市場怎么做?請關注四大要點!

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發布時間:
2022/07/11 09:02
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【摘要】:
近期,基礎設施REITs發行上市節奏加快。7月8日,第13只REITs——國金中國鐵建REIT上市;第14只獲批REITs——鵬華深圳能源REIT已經完成發行,上市臨近。?????數據顯示,截至7月9日,14只基礎設施REITs發行募資合計541億元,已上市13只REITs總市值為577.79億元。?????“目前,公募REITs依舊處于初期試點階段,無論是市場對其熟悉、還是制度的完善,都需要有一
    近期,基礎設施REITs發行上市節奏加快。7月8日,第13只REITs——國金中國鐵建REIT上市;第14只獲批REITs——鵬華深圳能源REIT已經完成發行,上市臨近。
 
????數據顯示,截至7月9日,14只基礎設施REITs發行募資合計541億元,已上市13只REITs總市值為577.79億元。
 
????“目前,公募REITs依舊處于初期試點階段,無論是市場對其熟悉、還是制度的完善,都需要有一個過程。公募REITs實現常態化發行后,發行速度將加快,市場規模亦將快速增長。”興業銀行首席經濟學家魯政委接受《證券日報》記者采訪時表示。
 
????記者從接近監管人士處了解到,下一步,監管部門將完善項目培育、推薦、審核工作機制,推動更多優質項目發行上市,擴大REITs試點范圍;推動優質項目擴募落地,以及首批保障性租賃住房REITs試點項目上市等;推動明確REITs稅收征管細則,完善REITs法規制度等。
 
????市場整體運行平穩
 
????長期投資價值凸顯
 
????記者了解到,自首批試點項目上市以來,基礎設施REITs整體運行平穩,底層資產經營表現整體達到或超過預期,市場認可度較高。Wind資訊數據顯示,剔除7月8日上市的國金中國鐵建REIT后(上市首日換手率和成交額過高),截至7月8日,上市的12只REITs自發行價平均漲幅為18.72%,平均日均換手率1.89%,平均日均成交額2301.77萬元。
 
????“客觀來說,公募REITs上市之后受到市場熱捧,二級市場價格沖高后有所回調,但是相對發行價漲幅依舊可觀,吸引力較強。”魯政委表示,從國外情況來看,公募REITs收益一般較固收產品略勝一籌,二級市場波動會受到宏觀政策、經濟環境、運營管理、市場情緒等因素影響。一般而言,降息時REITs綜合表現會相對較好。
 
????6月21日,首批9只REITs上市滿一周年,戰略投資者持有份額解禁。解禁首日,9只產品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間,成交價格波動較小,戰略投資者合計賣出0.44億份,其中通過大宗交易賣出0.35億份,有3只產品戰略投資者未賣出。戰略投資者實現有序退出,市場交易整體平穩。
 
????國盛證券固定收益首席分析師楊業偉表示,首批REITs解禁前后,呈現“解禁前普跌、解禁時分化、解禁后普漲”情況,主要有三方面原因,一是部分流通盤持倉在解禁前搶跑,二是解禁后戰略投資者仍然看重看好REITs的長期配置價值,部分機構并不選擇在解禁時候進行拋售,三是進行減持的機構會優先選擇大宗交易的方式。
 
????中信證券首席經濟學家明明表示,公募REITs市場日益成熟。自首批產品上市后,市場經歷了觀望期、活躍期、回歸理性期。當前,REITs市場剛經歷了首批REITs的部分限售份額解禁,市場的可交易份額增加。從結構上看,REITs市場將更為機構投資者主導,REITs的長期投資價值將更為凸顯。
 
????4單REITs項目在審中
 
????“擴容增類”穩步推進
 
????5月25日,國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》,明確通過發行REITs等方式盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的工作要求。
 
????從已上市REITs項目來看,涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流等多種資產類型,募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域,回收資金帶動投資的新項目總投資額超過2700億元,產生了良好的示范效應。
 
????魯政委表示,公募REITs是盤活資產的較好方式。從募集對象來說,公募REITs面向社會募集資金,目前社會資金充裕,居民財富保值增值也需要多元化金融工具滿足,公募REITs兼具股債特性,是一種較好的投資方式,從發行人角度來看,2008年以來,我國進行了大量基建投資,形成了一批優質資產,進行適當的財務重組后有不錯的現金流,可以用來盤活。
 
????“基建發展是當前我國經濟穩增長的重要抓手。在當前國內外形勢下,我國經濟下行壓力增加,穩增長政策的緊迫性和必要性上升到新的高度,基建投資能夠很好發揮穩增長,穩投資的作用。推動基礎設施REITs常態化發行,進一步擴大試點范圍,有助于增強市場活力。”川財證券首席經濟學家陳靂接受《證券日報》記者采訪時表示。
 
????今年以來,截至7月9日,共有3只REITs產品獲批。其中,鵬華深圳能源REIT為首單清潔能源REITs項目。目前,滬深交易所仍有4單REITs項目在審,包括2單保障性租賃住房項目,1單高速公路項目、1單產業園區項目,處于“已問詢”或“已反饋”階段。
 
????明明表示,目前,公募REITs“擴容增類”進程正在穩步推進,4單在審項目涉及的底層資產包括高速公路、產業園區和保障性租賃住房;儲備項目方面,從中國招標投標公共服務平臺等公開渠道數據來看,多個省市均有相關項目正在招投標,儲備項目充足。
 
????7月1日,國家發改委發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》,表示將從推薦的有吸引力、代表性強的盤活存量資產項目中,確定不少于30個項目進行試點示范。后續,基礎設施REITs上市有望加速推進。
 
????四方面加強REITs市場建設
 
????總結試點經驗推動立法
 
????隨著REITs平穩推進,市場各方積極推進REITs市場建設。財政部、稅務總局、國資委和銀保監會從稅收政策支持、國資轉讓和投資者準入方面,紛紛出臺支持舉措。另外,北京等10個地方政府亦陸續出臺REITs專項支持政策。
 
????記者從接近監管人士處獲悉,下一步,證監會將從四方面加強REITs市場建設:一是保持常態化發行,盡快形成規模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制,推動更多優質項目發行上市,形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施,推動已上市優質運營主體通過增發份額收購資產,開展并購重組活動,促進投融資良性循環。
 
????二是啟動保障性租賃住房REITs試點,探索房地產新發展模式。目前,深圳人才安居REIT、廈門安居REIT已經受理,正在審核過程中,證監會將盡快推動首批保障性租賃住房REITs試點項目落地。
 
????三是進一步凝聚合力,完善協作聯動機制。持續加強與財政部、稅務總局的溝通,推動明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資,培育專業REITs投資者群體。
 
????四是完善REITs法規制度,夯實市場發展基礎。系統構建符合REITs特點的發行審核、信息披露和存續期管理制度安排,健全完善REITs法律制度體系,夯實REITs市場高質量發展的法律基礎。
 
????談及后期REITs有希望在哪些領域擴圍,魯政委表示,如果基礎設施資產要上市,就必須是一個有閉環的現金流項目。所以,既要設置閉環機制,也需要配套價格機制改革,覆蓋現金流。只要解決這兩方面問題的項目,均可推進上市。
 
????“未來,隨著市場對REITs認識不斷深入,發行人在項目初期提前準備,審核流程就會加快。后續,需要監管部門在總結試點經驗的基礎上,針對共性問題推動立法,通過法律法規對REITs發行上市的全流程進行規范。”魯政委進一步表示。
 
????明明認為,推動公募REITs發展壯大,下一步需要從三方面推進,一是加大政策支持。一方面,逐步完善REITs稅收征管在內的一系列法律規則制度,從監管制度層面推動REITs市場發展;另一方面,我國基礎設施品類豐富,政策鼓勵不同類型的基礎設施發行公募REITs將有助于市場的擴容與發展;二是項目本身。當前局部地區疫情的擾動仍在,作為公募REITs的底層資產,各項目如何妥善經營,以完成預期的可分配收入至關重要,這將有助于提升投資者對于公募REITs項目的信心,增強其配置意愿;三是投資者行為。隨著投資者結構的多元化,險資和產業資本等長線配置型資金以及其他機構投資者流通份額的比例上升,REITs市場的投資者行為有望進一步成熟。